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DTI 호, LTV 호의 위험한 항해
침체된 경기의 부양을 위해서 정부는 금융기관 대출규제 완화 계획을 발표했는데 완화 정도는 미정이지만 예민한 사회이슈가 되어 있다. 특히 DTI(소득대비 총부채상환 비율)와 LTV(부동산 가격에 대한 담보비율)에 대해 많은 논란이 있다. 정부는 그동안 1000조원에 이르는 가계부채 통제와 금융시장 안정을 이유로 이의 완화에 반대하여왔다. 완화하면 가계부채 급증으로 이어져 미국과 같이 가계와 금융기관의 부실로 금융위기가 일어날 수 있다는 것이다.
최근 경제전망과 고용여건이 더욱 어려워지고 있어 정부는 가시적인 내수 활성화를 위해서 이를 완화하겠다고 한다. 해외자금의 과잉유입에 의한 원화강세로 수출 채산성 악화와 수출 둔화가 예상되고 있고 소비, 투자, 고용이 계속 저조하여 내수 경기도 침체에 빠져있기 때문이다.
정부가 DTI와 LTV 등을 이용하여 부동산 대출을 강력히 통제한다고 해도 경기침체와 고용침체가 계속되면 가계부채가 급증하게 되어 금융시장의 위기를 막을 수 없다. 주택시장 침체로 인하여 사람들은 주택구매를 연기하고 임대시장에 머물러 있어 수도권 전월세가격이 천정부지로 오르고 있고 중산층과 저소득층의 부담 과중으로 큰 사회문제가 되어 있다. 주택 수요의 감소는 임대주택 공급 부족을 가져와 전월세의 상승을 가져온다.
주택을 구입하는 사람들도 대출규제가 많은 은행대출을 받을 수 없어 금리가 높은 저축은행, 대부회사 등 제2금융권 대출에 의존하게 되여 높은 금리부담을 안고 있다. 근래에 들어서 제2금융권의 가계대출액이 은행의 그것보다 더 많아졌다. 이에 의한 가계의 추가부담이 년 8조원에 이른다. 타이트한 DTI, LTV에 의한 대출통제는 경기 침체, 고용악화, 전월세 폭등, 고 금리부담으로 저소득층과 중 소득층에 특히 큰 부담을 준다.
사회적 약자들은 제2금융권 이외에 신용카드 대출에도 많이 의존하고 있다. 우리나라 일인당 1년간 신용카드 사용액은 세계 3위이고 일인당 카드사용 횟수는 세계 1위이다. 일인당 소득은 세계 33위임으로 소득 대비 가계 부채비율이 세계 1위이다. 가까운 장래에 신용카드 대란이 일어날 가능성이 높다. 서민층과 중산층의 많은 사람들이 여러 개의 신용카드로 돌려막기를 하며 고금리 카드대출에 의존하고 있다. 신용카드로 인해서 채무상환 불능상태에 있는 사람들에 대한 채무 조정이 이루어지고 카드 발급과 사용에 관한 규제를 강화하지 않으면 가계소비 감소와 파산을 회피하기 어려울 것이다.
경기활성화와 일자리 창출을 위해서는 GDP에서 20%를 차지하는 건축과 부동산 시장에 대한 규제 완화와 폐지가 요구되며 대출을 옥죄는 DTI 와 LTV 조정이 불가피하다. 이 규제는 2000년대 전반 부동산 투기가 극심할 때 금융기관 대출액을 직접적으로 규제하기 위해서 채택된 극약처방이다. 그러나 2008~2009년 글로벌 금융위기 이후 주택가격이 하락하여 수도권에서는 20%~30%의 하락을 보이고 있어 이 규제는 부동산시장과 건축업의 족쇄가 되고 있고 내수시장과 경기침체를 악화시키고 있다. 이들 규제는 경제를 기울어져가는 배와 같이 위기로 몰아넣고 있다.
DTI에 있어서는 서울 50%, 다른 수도권 60%, 지방은 은행자율이다. 소득액이 파악되지 않고 세금도 내지 않는 우리나라 지하 경제는 GDP의 20%~30%이며 이 분야 근로자들의 소득은 알려져 있지 않다. 더욱이 근로자들의 30%가 영세기업에서 일하고 있고 이들 소득은 많이 저평가되어 있다. 가족 근로자나 농민소득도 정확히 평가하기 힘들다. 청년들과 노인들은 타인으로부터 받는 이전소득(transfer income)이 있으며, 청년은 미래 기대소득이 있고 노인은 재산소득이 있으며 이런 소득은 미리 파악하기 힘들다. 그러므로 정부가 개인들의 DTI를 일률적으로 정해서 대출 기준으로 삼는 것은 무리이며 은행이 고객들의 개별소득을 평가하도록 하여야한다.
LTV 에 있어서는 수도권과 지방이 각각 50%, 60%인데 서울과 수도권에서는 아파트 가격이 20%~30% 하락하여 이 한도의 의미가 없어졌다. 정부는 명목적으로 최고 80% 정도로 가이드라인만 정하고 금융기관이 개별적으로 판단하도록 함이 좋다. 수도권과 지방 에서도 지역별로 부동산 시세의 움직임 전망이 다르기 때문이다. 선진국에서는 DTI에 관한 규제나 우리나라에서와 같은 강력한 LTV 규제가 없다.
DTI 와 LTV호의 위험한 항해
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